Загородный дом: как построить без рисков
Дома строят либо на продажу, либо для себя, любимого, и на долгие годы. Третьего не дано. Но никогда не стоит сбрасывать со счетов, что обстоятельства могут измениться. Рассказываем, на что обращать внимание, чтобы объект загородной недвижимости, который вы строите, был ликвидным – то есть его легко было продать или сдать в аренду.
Секрет, на самом деле, прост. На любом этапе – от выбора локации и участка для строительства до покупки светильников, саженцев и занавесок – вам нужно время от времени подниматься над собой и смотреть на творение своих рук глазами потенциальных покупателей и арендаторов. То есть просто задавать себе вопрос: кто этот объект купит/снимет, если я выставлю его на продажу/решу сдать?
А здесь, скорее всего, придется исходить из того, что самые ликвидные на сегодняшний день загородные дома – это дома, заточенные под потребности дружных семей из представителей разных поколений.
Загородный дом: как построить без рисков.
СОВРЕМЕННЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ – КТО ОН
Риэлторы не дадут соврать: львиная доля сегодняшних покупателей и арендаторов загородных домов – большие семьи. Потому что маме-одиночке дом не потянуть, а человеку, свободному от семейных уз и обязательств перед ближними, и в городской квартире живется неплохо.
Есть еще один момент, на который также обращают внимание профессионалы рынка недвижимости: покупатели загородной недвижимости помолодели. Раньше покупку дома чаще инициировали представители старшего поколения – бабушки и дедушки предпенсионного возраста. Сегодня все чаще – родители двух и более детей.
Потому что если в семье больше одного ребенка, типовая советская трешка неудобна. В недавних новостройках – сплошь однушки да малогабаритные студии, а просторные квартиры комфорт-класса по ценам сопоставимы с загородным домом.
Вот и получается, что для семьи с двумя-тремя детьми и бабушкой, которой можно доверить присмотр за ними, доступных альтернатив загородному дому на рынке городского жилья просто нет.
Причем вовсе не обязательно, что такая семья соберется в доме, все займут свои комнаты и долгие годы будут дружно жить под одной крышей. Так бывает, но редко. Одними членами семьи он может использоваться как дача, другими – как место постоянного жительства. Это нормально.
Есть один фактор, который люди, начинающие строительство семейного дома, редко принимают во внимание. Дом строится на долгие годы, а потребности всех членов семьи меняются.
Например, вам могут предложить работу в другом регионе.
Представители старшего поколения выходят на пенсию и могут увлечься садом-огородом. И это хорошо, потому что активная загородная жизнь помогает на долгие годы сохранить здоровье и бодрость духа.
Малышу нужна спальня рядом с родительской, подростку – угол как можно дальше от «предков». Да и ваша дочка, когда выйдет замуж, вряд ли приведет мужа жить в свою детскую с розовыми обойками…
Дети, на самом деле, растут быстро. И может оказаться, что ваша семья просто «переросла» дом. На этот случай у вас есть два варианта: продать или сдать дом другой дружной семье (которая «не доросла») либо заложить в проект возможности трансформации.
Но лучше, когда у вас есть и тот, и другой вариант.
Теперь обо всем по порядку, и снова – от выбора территории.
Выбор перспективного участка
Строительство семейного дома начинается с выбора участка. В свою очередь, с инвестиционной точки зрения земля может оказаться «урожайной» или не очень. Как не купить проблемный участок с «плохой» геологией и неприятными соседями, мы рассказывали в одной из предыдущих публикаций.
Чтобы не переплатить при покупке участка, вам нужно изучить цены на дома и землю. Чтобы выбрать перспективный участок – узнайте также арендные ставки на дачи и дома для постоянного проживания на окрестных территориях.
Для выбора перспективного участка должны быть три составляющие.
– Удобное транспортное сообщение и развитая социальная инфраструктура – чтобы у вас была возможность ездить на работу, учить детей, лечиться и делать необходимые покупки.
– Уникальные точки притяжения, делающие данную территорию интересной как место жительства и отдыха, – это могут быть природные и ландшафтные объекты (леса, реки, озера).
– Объекты, дающие местным жителям средства к существованию и обеспечивающие занятость: историко-культурные, туристические и рекреационные объекты, действующие предприятия и т. п. Отсутствие оных означает, что продать или сдать дом будет намного сложнее, чем купить и снять.
ВЫБОР ПРОЕКТА
Площади, состав домовладения
Подавляющее большинство современных частных домов – вне зависимости от их размера – строится по типовым проектам со стандартной компоновкой. На первом этаже – общее пространство кухни-гостиной, на втором – индивидуальные жилые комнаты.
Так вот, если это дом до 100 кв. м с миниатюрными спальнями на втором этаже и одним выходом на улицу – любая семья его быстро перерастет. В таком доме с относительными удобствами разместится только семья с одним-двумя детьми младшего школьного возраста.
Поэтому в составе помещений кроме кухни-гостиной и спален-кают должна быть как минимум еще жилая комната на первом этаже и желательно с отдельным выходом. Это даст возможность бабушке, которой трудно подниматься на второй этаж, не жить в гостиной или отселить подростка.
На участке до 10 соток лучше строить дом от 100 до 150 кв. м.
Если участок 10 соток и больше – рассмотрите возможность расположить на нем несколько построек. Как возможный вариант – два дома: одноэтажный (его можно совместить с другими постройками – баня, мастерская, летняя кухня) и основной дом. Такая компоновка домовладения даст возможность начать со строительства маленького дома, а затем, когда крыша над головой уже есть, собраться с силами и построить большой.
Пропорции и объемы помещений
Не делайте низкие потолки и узкие комнаты. Дело в том, что сознательная жизнь большинства горожан прошла в типовых квартирах советской постройки с высотой потолков 2,5 м и шириной комнат 3 м.
Поэтому комнаты шириной 3,6 м и высотой от 2,7 м воспринимаются как просторные. Потенциальные покупатели или арендаторы это тоже оценят.
Архитектурный стиль
Ультрамодные и эффектные архитектурные направления быстро становятся старомодными и теряют привлекательность для покупателей. Консервативные и классические – проверены временем. Поэтому, если строите в расчете на быструю продажу, выбирайте современные направления, если для себя, но не исключаете продажу через несколько лет, – отдайте предпочтение классике.
Отделка фасадов может быть любой – кроме самого дешевого винилового сайдинга: он стойко ассоциируется у потенциальных покупателей с маскировочным ремонтом.
Строительные технологии
Оптимальный вариант для постоянного проживания в газифицированном массиве – дом из газобетонных блоков.
Если предполагается только электроотопление и возможные перерывы в эксплуатации в зимнее время – стройте каркасный дом.
С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЯ
Самые неликвидные объекты – недострой, объекты с серьезными недоделками и дома, которые строили без проекта.
Самые ликвидные – подготовленные к строительству участки с коммуникациями, хозпостройками и маленьким домом в формате «почти бытовка» (в нем можно жить в период строительства), а также готовые дома в кондиции «можно въехать хоть завтра».
Какой участок покупать и какой дом строить, чтобы получить ликвидный объект загородной недвижимости?
Алексей Андреев, руководитель аналитического отдела «Инфонова. Инвест»:
– Ликвидный объект загородной недвижимости – это перспективный участок и грамотно построенный дом по качественному и проверенному практикой типовому проекту.
Наш опыт говорит, что самые ликвидные загородные объекты сегодня – каркасные дома или дома из газоблоков от 100 до 150 кв. м. Но строить их нужно грамотно с точки зрения юридического оформления и ведения проектно-сметной документации.
Потому что продать дом, история строительства которого известна, а документация в порядке, значительно проще, чем кота в мешке. Покупатели, а в особенности агенты по недвижимости очень часто обращают на это внимание.
При покупке участка важно провести экспертную оценку локации. Тут мы обычно ориентируемся на среднестатистические показатели по району. Исследуем локацию на предмет самых популярных и востребованных типов домов, материалов, площадей, рыночных цен, арендных ставок, изучаем инфраструктуру. Для этого у нас есть аналитические инструменты собственной разработки. На основе этих данных мы можем делать выводы о стоимости будущего домовладения в данной локации еще до покупки участка.